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物业公司“抢滩”港股市场 盛宴之下的规模竞速

文章作者:www.hrbyunfankeji.com发布时间:2020-03-21浏览次数:886

地产公司登陆资本市场后的第一天表现,在港股“抢滩”的盛大宴会下的规模竞争

本报记者/翁陶蓉/赵毅/广州报道

就像是一份考试清单的发布。这一直是某人的快乐和某人的悲伤。

在内地房地产公司纷纷分拆房产在香港上市的热潮中,保利地产和时代中国及时赶上了2019年的“最后一班车上市”。

12月19日,保利地产发展有限公司(香港,以下简称“保利地产”)和广州时代社区企业管理有限公司(香港,以下简称“时代社区”)同日在香港上市。在开启香港物业管理“大时代”的同时,其股价在第一天就显示出“两天的冰与火”。

数据显示保利地产的售价为每股35.1港元,开盘时上涨24.79%。截至当日,其股价为45.35港元,上涨29.2%。时代广场的发行价为每股5.15港元,在上市第一天就被打破,收于每股4.88港元,较发行价下跌5.24%。

当日上市的地产股待遇不同,反映了资本市场对企业发展前景的判断。股价表现差异的背后是物业管理行业马太效应的逐渐凸显。

在香港上市现在是“冰与火的双重天气”

地产股与香港股市有不同的规模和不同的反应。

据《中国经营报》记者不完全统计,今年在港成功上市的物业管理公司中,新源服务、殷诚人寿和滨江服务均出现首日故障,而管理领域相对较大的蓝光嘉宝服务、保利地产和澳源健康受到青睐,首日股价较发行价分别上涨28.78%、24.79%和54.64%。

根据数据,大多数物业公司的管理面积约为1000万平方米。筹集资金的目的是扩大物业管理服务,寻求战略收购和投资机会,扩大增值服务项目,升级和发展信息技术和智能系统,补充营运资金等。

上市招股说明书显示,截至2019年3月底,鑫源地产管理的总建筑面积为1570万平方米。截至2019年4月底,殷诚生活服务物业管理的建筑面积约为1960万平方米。截至2018年8月底,滨江服务的总建筑面积为1080万平方米。根据今年年中的结果,奥园健康管理的总建筑面积约为1200万平方米。苏宁金融研究所的特别研究员姜涵指出:“房地产实际上是一个服务周期和利润周期相对较长的服务业。因此,房地产公司不是一个快速赚钱的行业。从这个角度来看,物业公司必须有足够的资金支持,才能实现更好的发展。”

资本市场似乎更喜欢大规模并得到母公司支持的地产股,如蓝光嘉宝、时代社区和保利地产,它们最近才上市。规模越大,估值就越高。风能数据显示,截至12月25日,蓝光嘉宝、时代社区和保利地产的市盈率分别为20.09倍、50.07倍和46.02倍。

根据招股说明书,截至2019年6月,蓝光嘉宝的物业管理服务收入为5.49亿元,管理6330万平方米,其中近一半来自母公司蓝光发展。时代社区管理面积近4270万平方米,近80%的面积来自母公司时代中国。保利地产拥有2.6亿平方米的管理面积,其中43%来自母公司保利发展。

房地产公司和母公司开发商之间是什么关系?

"房地产公司可以通过分割房地产并在市场上上市,将房地产开发的利润转化为物业管理的利润,从而提供一个额外的融资渠道。"国际资产管理公司协调与战略管理集团创始人黄立冲认为,目前的分裂主要原因

保利地产的主要业务包括物业管理服务之外的非业主增值服务和社区增值服务,包括为物业开发商提供的案例营销服务以及为业主和居民提供的各种社区增值服务。

从利润率指数来看,保利地产的表现落后于许多同行。招股说明书显示,保利地产2016-2018年和2019年上半年的总毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%和23.6%。相比之下,2018年多彩生活、优雅生活和碧桂园服务的整体毛利率分别为35.5%、38.2%和37.7%。

保利地产的整体毛利率在今年上半年有所上升,依靠的是社区增值服务收入,利润率很高。2018年和2019年上半年,社区增值服务实现营业收入3.01亿元和2.38亿元,毛利率分别为48.4%和44.1%,远远超过物业管理服务的毛利率水平。

物业管理服务被传统开发商视为“累人的工作”,正因为与房地产开发相比,它利润低、利润空间有限、回收期长,而大多数物业公司仍处于增值服务的探索期。

但保利地产增值服务在总营业收入中所占比例并不高。根据招股说明书,其主要收入仍来自物业管理服务,2016-2018年和2019年上半年分别占74.3%、74.7%、68.8%和64.6%。

值得注意的是保利地产目前的项目收入仍然主要依赖母公司。根据招股说明书,截至2019年4月30日,保利地产开发的房产收入为10.2亿元,占84.2%,而对外扩张项目贡献的收入为1.91亿元,仅占15.8%。

同策研究院首席分析师张宏伟告诉记者:“对于有开发商背景的房地产公司来说,当他们第一次上市时,基础资产确实依赖于母公司,而母公司通常是基石投资者。上市后,保利地产应通过收购中小房地产公司实现规模效应和品牌效应的突破。”

与此同时,保利地产的人工成本不断增加。以往记录显示,截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日以及截至2019年4月30日的四个月,人工成本分别占保利地产服务成本的54.2%、59.1%、55.6%和60.8%。

保利地产指出,公司在各方面都面临着劳动力和分包成本增加的上行压力,包括最低工资的增加、员工数量的增加以及分包成本的普遍增加。如果公司未能竞争并扩大其管理区域,保利地产可能会失去其在主要业务领域的市场地位,从而导致收入和盈利能力下降。

记者就毛利率低、人工成本上升的问题致信保利地产相关负责人。另一方表示,公司上市时仍处于沉默状态,不便回复。

估值泡沫正在消退,行业正在进入并购浪潮。

在资本热潮的背后,如何实现物业扩张和增值,寻求企业发展的可持续盈利能力,已经成为许多物业服务运营商的发展难题。

与房地产公司相比,香港股票资本市场更青睐物业管理行业,估值更高。

目前,在香港上市的主要地产公司的市盈率约为27至40倍。整体而言,地产公司的估值水平远高于香港地产公司,后者一般约为10倍。今年上半年,三大地产公司的增长率与去年同期相比明显放缓。其中,多彩生活增长率下降132.2个百分点,优雅生活服务增长率下降43.36个百分点,绿色城市服务增长率下降7.74个百分点。

横向看,上市物业管理公司的估值泡沫也受到挤压。多彩生活的市盈率已从上市当年的68倍降至目前的11倍,优雅生活的市盈率也从50.88倍降至30.64倍。

并购成为主要的出口

中国金融应用经济研究院的潘和林博士说:“对于上市公司的业绩来说,只收取物业管理费是一个很难突破的上限。然而,社区增值服务的附加值相对较高,但随着增值服务收入的不断探索,它也为企业提供了很强的参考价值。此外,这也是关注学费更高、利润率更高的学校和政府等形式的一种方式。”